富士市で土地探し、空き家探し、相続のことならエコフィールドへ

こんにちは。
エコフィールドの広報担当佐野です。

11月に入社しました、不動産部の沖さんをご紹介させていただきます。

沖夏江さんです。
今まで不動産関係の仕事に携わり、ご縁あってエコフィールドに入社していただきました。
エコフィールドのリフォームのオーナー様でもあります。
空き家、土地の売買のことならなんでもご相談ください。
（まだスタッフ紹介はできておりませんので、でき次第追加します。お楽しみに）

写真にもありますが、このオレンジ色の「LIXIL不動産ショップ」気になりますね。
「エコフィールドなのになんでLIXIL？」と思いますよね。
この「LIXIL不動産ショップ」について少しご説明をさせていただきます。

LIXIL不動産ショップとは…
私たちLIXILイーアールエージャパンは日本の住宅産業をリードするLIXILのグループ会社と、
世界の不動産ネットワークをリードするERAが完全バックアップする不動産フランチャイズチェーンです。
2つのネットワークがこれからの不動産の在り方を導きます。
LIXIL不動産ショップHPよりhttps://fc.era-japan.com/

今までエコフィールドは空き家、土地の不動産を自社で行ってきました。
少子高齢化社会に伴い、空き家が増加したり、相続の問題が多くなり、
不動産に関するお問い合わせが急増しています。
そこで、この不動産事業をさらに進化させてお客様のニーズにこたえられるよう、
LIXIL不動産ショップのフランチャイズ店を来年春にオープンすることにしました。
不動産に関わるスタッフも、今まで専務と社長が行ってきましたが、
多くの方の要望にお応えすべく、この2人に加えて、
新入社員の沖さん、そして営業課の岩崎、
この4人で不動産事業を支えていくことになりました。

また、「相続サロン」という相続に関する相談ができるスペースを
エコフィールドの事務所エソラ1階に設け、
相談ができるスペースができる予定です。
専任の相続診断士である不動産スタッフが対応し、
お客様の建物や土地、
相続の悩みを一気に解決させていただきます。

相続サロンのオープンは来年の春頃を予定しておりますので、
できたらまたお知らせします。
お楽しみに。

不動産の話題なので、今日は土地探しでお困りの方必見、

理想の土地を選ぶ方法と裏ワザを伝授して終わりにしたいと思います。

家づくりをはじめている方で、土地探しに苦戦している方多く見受けられます。
このエリアでこのくらいの坪数の土地を探しているんだけど、なかなか無い…
見つかったけど、買おうか迷っているうちに他に取られてしまった…
など、家づくりをはじめたいのになかなか土地を買うことができず、
前にすすめない方が多くいます。

エコフィールドのような注文住宅で家を建てる場合、
デザインや間取りに目が行きがちですが、
土地の選び方で失敗してしまうと、住み始めてから不満がたまり、
理想の家とは思えなくなってしまうこともあります。
そのような事態に陥らないためにも、土地の選び方や注意点をしっかりと把握しておくことが大切です。

〇土地を探す前に知っておきべき用語３つ
〇土地を探す、購入するやり方
〇土地を選ぶときに注意すべき項目５つ

この３つについてお話します。

〇土地を探す前に知っておきべき用語３つ
「用途地域」「容積率・建ぺい率」「建築制限」についてです。
これらの基礎知識を理解しておかないと、土地選びで失敗する可能性があるだけでなく、
不動産会社やハウスメーカー、工務店から土地の説明をされたときに
「何を言っているのかさっぱりがわからない‥」といったことになりかねませんので、
しっかりと勉強しておくのをおすすめします。

「用途地域」とは、
「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けられたエリア」のことです。
建てられる建物等の種類や大きさなどが制限されているので、
結果として地域毎に住み心地や暮らしが異なります。
なんで13地域に分けられているのかというと、
例えば住宅の隣に大きな商業施設や工場、学校や公園がごちゃごちゃと建っていると、
日当たりや騒音、公害などで住みにくい環境になってしまいます。

一方の工場にとっても、
例えば大型トラックが通りにくいとか渋滞が発生しやすいなどで、
効率が悪い環境になることが考えられます。

そうなると住んでくれる人も、
そこで工場を建てたいと考える企業もどんどん減ってしまいます。
なので土地を13地域に分けて、用途別に区分けし、
人々が暮らしやすいように国が設定してくれているというわけです。
それが「用途地域」ということです。

どんな地域があるのかは、こちらの資料をご覧ください。
引用・参照：国土交通省　https://www.mlit.go.jp/common/000234474.pdf

つぎに「建ぺい率・容積率」です。
「建ぺい率」とは、
「敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合」のことです。
例えば、
132平米（約40坪）の敷地面積に、
66平米の建築面積の建物を建てた場合、その建ぺい率は50％になります。

せっかくの土地を無駄なくギリギリまで建物に使いたいと考える人もいるでしょうが、
建ぺい率が高すぎる家は防災や風通しの観点から望ましくないとされています。
まわりの建っている家を見ても分かる通り、
土地と家の大きさが同じくらいの家はないと思います。
土地の大きさに対して、ある程度車が数台停まるくらいのスペースがあって、
家が建っているという土地がほとんどですね。

ある程度の空地を設け、
ゆとりある建物を建てるように誘導する目的で、
建築基準法によって建ぺい率に制限が設けられているのです。

「容積率」とは、
「敷地面積に対する3次元空間の割合」を算出し、制限するための基準になります。
「土地に対して何階の建物を建てることができるのか」を定めるための基準のことです。
なぜこの容積率が定められているのかというと、
人口制限のためということだそうです。

「住宅」と「下水や周辺道路などのインフラ整備」は切っても切り離せない関係です。
仮にインフラ整備（下水道や道路などのこと）が不十分なエリアなのに、
容積率の割合を高くしてしまい、
階数が多い家ばかりが建ち、住み手（人口）が増加したとします。
すると、
たちまち処理能力がオーバーしてしまい、
結果として住み良い街からかけ離れてしまうのです。
分かりやすく言えば、
田舎に、都会のような高層ビルやマンションが建てられないという理由は、
高層の建物が増えて人口が増えても、
交通、道路、下水などが整っていない、
急増した人口に対して相応していない場合であると、
逆に住みにくい不便な場所になってしまうということです。
そこで、
容積率という基準を設けることで、
建物空間のスケールをある程度制限し、
その地域に住める人口をコントロールしているというわけです。

最後に、「建築制限」ですが、
土地には、建ぺい率や容積率のほかにも、さまざまな「建築制限」があります。
例えば、
建物の絶対的な高さや、道路や隣家の日当たりを確保するための「道路斜線制限」や「隣地斜線制限」などです。
これらの制限は、土地によって異なります。
また、「接道義務」にも注意が必要です。
現在の建築基準法では、
建物を建てる土地は、原則として幅が4m以上の道路に2m以上接していないといけません。
この接道義務を満たしていない土地の場合、
建物を建てたり建て替えたりできない場合があります。
古家付きの土地を購入する際には気を付けましょう。

〇土地を探す前に知っておきべき用語３つ
「用途地域」「容積率・建ぺい率」「建築制限」これはしっかりと抑えて、
不動産やハウスメーカー、工務店の人としっかりと話せるようにしておきましょう。

続きまして、
〇土地を探す、購入するやり方
についてです。
土地を探す方法としては、大きく分けて2パターンあり、
「不動産会社、ハウスメーカー、工務店など全部任せる」「自分で探す」この2つあります。

会社に頼んで探す方法の中でも2つ方法があり、
家を建てる同じ会社のハウスメーカーもしくは工務店に頼む方法と、
家を建てるのとはまた別の会社（不動産）に頼む方法があります。

どちらを選んでもいいのですが、
その土地で家を建てたり、その中古物件をリノベーションしたりする場合には、
家を建てる同じ会社に土地探し、空き家探しをお願いすべきだと思います。

なぜかというと、
注文住宅を建てるには、土地探しと家の計画を同時に進めなければなりません。
別々に進めるとそれだけ手間や時間がかかりますが、
ハウスメーカーや工務店に土地探しも依頼すると、
家の間取りやプランにマッチした土地を見つけてもらえることがあるためおすすめです。
また、ハウスメーカーや工務店によっては、
決められた期間内にそのハウスメーカー、工務店で家を建てるといった条件が付けられた「建築条件付土地」があることもあります。
（エコフィールドではこの建築条件付き土地はありません）
この「建築条件付土地」の場合、ある程度、家の仕様やプランが決まっているそうですが、
建売よりも自由な家を建てることが可能です。
予算を抑えたい場合は、「建築条件付土地」も検討してみても良いでしょう。

土地を自分で探すという方は、
自分の理想のエリアを実際に見て回って、空き家空地がないか探す方法と
ネットやアプリで探す方法があります。

実際に足を運ぶことにより、街の雰囲気や交通、生活の便などを体感することもできます。
ただし、必ず土地が見つかるわけではありませんので、注意です。
また、素人では見極められない場合もあります。
家を建てたいエリアの下見を兼ねて土地探しをするといったスタンスでいくのがおすすめです。
また、
掲載しているサイトによっては、
情報の更新が頻繁に行われていない場合もあります。
そのため、見つけて問い合わせをした時には、
すでに申し込みが入っていたり契約済みだったりすることもあるため注意が必要です。
インターネット上の不動産情報は、
希望する土地がいくらぐらいで売りに出されているのかを調べる際に非常に便利な情報源となります。
希望するエリアの土地について下調べをしたい時などに、上手に活用しましょう。

最後に、
〇土地を選ぶときに注意すべき項目５つ
をご紹介します。

①土地の立地をチェック！
「学校」「スーパー」「病院」「道路の交通状況」「駅」などが近くにあるか、
暮らしていて不便ではないか確認しましょう。

②土地のカタチと方角をチェック！
南向き、東向き、角地、広い道路に面しているなど土地のカタチが方角は様々です。
場所によって人気不人気ありますが、
自分たちがそこでどんな風に生活をしてどんな家を建てるかによっては
不人気の場所でも自分たちにとってはピッタリの場所だったということもあるので、
自分たちに合ったカタチと方角を見つけましょう。

③土地に高低差があるかチェック！
道路よりも低い土地の場合だと、
大雨が降った際などに道路から水が流れ込んでくる恐れがあります。
もし、道路と同じ高さにするのであれば、盛土工事が必要です。
反対に、道路よりも高過ぎる場所にある土地だと、高さによっては擁壁工事が必要になります。
高低差のある土地の購入を検討する場合は、
このままの状態で家が建てられるかどうか、
家を建てたあとのリスクや不便さがないかどうかをしっかりと確認することが大切です。

④土地の境界線をチェックしてご近所境界線問題を回避！
土地の境界線もしっかりと確認しておくようにしましょう。
土地の境界線がはっきりしない土地を購入してしまうと、
購入してから隣地の所有者とのトラブルに発展する恐れがあります。
塀や垣根などがある場合は、どちらの所有物かも確認しておきましょう。
境界が確定しているかどうかは、
登記簿だけでなく確定測量図や現地の境界標で確認することが大切です。
もし境界がはっきりしない場合は、売主と隣地の所有者とで境界を確定してもらうようにしましょう。

⑤地震や津波などの災害が起きた場合大丈夫かチェック！
「これまでに浸水や土砂崩れといった災害があったか」、
また今後そのような危険があるならば「どの程度の被害が想定されるか」の確認が大切です。
市区町村の窓口やホームページでは、
災害に関するハザードマップが公開されています。
土地の売買契約を結ぶ前に行われる重要事項説明でも、
ハザードマップの添付と説明が義務付けられていますが、
購入を検討する段階で調べておくほうが良いのは言うまでもありません。
しっかりと自分で調べておきましょう。

以上、家づくりを始める前の土地探し、

〇土地を探す前に知っておきべき用語３つ
〇土地を探す、購入するやり方
〇土地を選ぶときに注意すべき項目５つ
でした。

エコフィールドでも土地探し、空き家探しを一緒にするとことから家づくりをすることができます。
気になることがあれば、
お気軽にエコフィールドまでお問い合わせください。

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