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中古住宅を買ってリノベーションする費用の話【ローン・資金計画】

物件をはじめに買わないでください。
【富士・富士宮・三島・沼津で新築一戸建て木の家ならエコフィールド】

こんにちは。
エコフィールドの広報担当佐野です。

今日は中古住宅を購入してリノベーションをする時に必要になるお金の話をしようと思います。

最近は中古を購入してリノベーションをし、
新築と同じくらいの性能とデザインに変えて暮らすという選択をされる方が増えてきました。

本日もちょうど築40~50年の中古物件を購入して
リノベーションをするI様のご契約がありました!

これからよろしくお願いします☆

ということで、まずは、中古住宅を買ってリノベーションする際のスケジュールについてお話します。
中古住宅を買ってリノベーションする場合、
「中古物件を探す」「ローン」「プラン、設計」を同時進行で行う必要があります。
とその前に、
一番初めにすべきことは、
「家族の要望」「資金計画」
をしっかりとすべきです。

まずはじめに、
エリア、交通、生活便など「立地」に関することや、
広さ、間取り、デザインなど家そのものに関する要望などを整理してまとめしましょう。
それらがでてきたら優先順位をつけ、物件探しをはじめましょう。

続いて予算のことです。
中古物件を購入してリノベーションして失敗してしまう方の多くは、
資金計画を立てる前に、物件探しをはじめてしまうことです。
絶対にやめましょう。
なぜかというと、
予算を気にせず物件を選んでしまうと、
売買契約をした後にその家をリノベーションする費用の予算が足りなくなってしまい、
結果満足のいく理想と違う家ができてしまうということになってしまうからです。
中古物件を購入してリノベーションするのは、
新築と違って、中古の家を残したまま工事をするので、
いざ工事をすることになったときに、思った以上に腐食が激しく交換部分が多くなって費用がかさんでしまったり、
違法建築で追加工事をしなくてはいけないケースも無きにしも非ずです。
新築で土地を探す方にも同じことですが、
いい物件があるからといってはじめに物件を探して購入することはしないようにしましょう。

資金計画を立てる際には、自分で計画を立てるのは少し難しいと思いますので、
リノベーションしてくれる工務店やハウスメーカーなどの会社、
またはFP(ファイナンシャルプランナー)と一緒に資金計画を立てるといいでしょう。

まず、
毎月の返済額からローン借入額を算出し、自己資金(頭金)と合わせて「総予算」を決めていきます。
そして総予算の中からリノベーションにかかる費用を引いたものが、物件購入にかけられる予算です。

住宅ローンシュミレーションアプリを使って一度計算してみましょう。
例えば、
住宅ローンの借入金額を2500万円としましょう。
金利が0.75%で35年返済(ボーナス返済なし)の場合、月々の返済額は、67,696円と出てきます。
↑アプリで簡単に計算出てきますので、やってみてください。
そして、
用意できる自分の自己資金が例えば500万あった場合、
借入と合わせた総予算は3000万となります。

富士市で築40年以上の中古物件を探してみると、
安くて400万~
高いと1500万~
の物件が出てきます。
安い物件を買えば、リノベーションに当てられる費用が多くなりますし、
高い物件を買えば、リノベーションに当てられる費用は少なくなります。

エコフィールドのリノベーションの場合、
どこをどこまでリノベーションするかにも費用は変わってきますが、
目安としては1800万~のリノベーション費用で性能向上リノベーションは実現できるのではないかと思います。

仮に1800万をリノベーション費用に充てるとしたら、
3000万の総予算に対して残り1200万なので、1200万以下の物件を探す必要があります。
そして、もっとこだわりを入れて住みやすい家にしたいとなれば、工事費用を増やして安い物件を探す必要があります。
さらに、この総予算では自分の理想のリノベーションはできなさそうだと思ったら、
借入額を増やして計算してみましょう。
月々に支払う金額も増えるので、そんな場合は、
住宅ローンに回せるお金を増やすために、固定費の見直しをしてみてどこが削れるのかなと
自分たちの支出を見直す必要もありますね。

総予算を出して、その中で物件費用とリノベーション費用の振り分けをどうするのか考えて
物件探しをスタートしましょう。

最後にリノベーションの際に組むローンについてお話します。
リノベーションで使うことのできるローンは、おもにリフォームローンと住宅ローンの2つです。
「リフォームローン」とは、リフォーム専用のローンのことで、
所有している自宅をリノベーションする場合はもちろん、
新たに住宅を購入してリノベーションをする場合にも利用できます。
有担保型と無担保型がありますが、
有担保型はリフォームローン単体ではあまり種類がなく、
多くは無担保型のローンです。
そのため、
自宅に抵当権をつけて借り入れを行うことが主流の「住宅ローン」などに比べると、
金利が高めとなっています。

一方で、
「住宅ローン」とは、
住宅の新築・購入を目的として借り入れるローンのことです。
自宅や土地に抵当権を設定するため、借入期間が長く金利が低いのが特徴で、「民間ローン」と「公的ローン」があります。
「民間ローン」は、名前のとおり民間の金融機関が取り扱っているローンです。
「公的ローン」は、住宅金融支援機構の【フラット35】が有名です。
フラット35の場合、
省エネルギー性、耐震性など住宅の性能向上リフォームの基準を満たす必要がありますが、
金利優遇制度などもあり中古リノベを検討する方にとっては有力な候補となります。
ほかにも財形住宅融資や自治体が独自で行っている融資も含まれます。
「一体型ローン」は住宅ローンの一種で、
住宅の購入時に物件費用とあわせてリノベーションの費用も借り入れができるローンのことです。

また、
住宅ローンとリフォームローンを両方利用するという方法もあります。
一般的な住宅ローンを使って物件を購入し、リノベーション費用は別途リフォームローンを利用する方法です。
一般的にリフォームローンは担保がいらない反面、金利が高いので、
購入と同時にリノベーションする場合には、できるだけ一体型ローンで検討される方がよいでしょう。

リノベーションは専門的な内容が多く、
ご自身だけで何とかやろうとするととても大変な思いをすると思いますので、
プロの力を借りて相談していくのをおすすめします。
エコフィールドでは、実家をリノベーションしたお家や中古を買ってリノベーションした実際のお客様の事例もございます。
また、
去年オープンした築45年の家をリノベーションしたモデルハウスもございます。

リノベーションをお考えの方はぜひ実例を見ていただきながら、
プロの設計、工務の話を聞いてみてください。
8月28日(土)29日(日)には、リノベーションモデルハウス見学会を開催します。

予約制となっておりますので、ぜひお早目のご予約をお願いします。
見学会の詳細を見る≫

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”富士市で自然素材を使った家づくりをしている工務店です。”
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”建てた後も安心!イベントやワークショップも行うアクティブな工務店。”
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